【社会】建物・居住者に続いて… マンション市場に押し寄せる“第三の老い” 「マンション管理会社変更」を叫ぶモンスター住民に要注意
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今年はコロナ禍で在宅時間が増えたという人が大半だろうが、ライフスタイルの劇的な変化によって、日々の暮らしに大きな歪みも生じている。
都内で築20年弱の分譲マンションに住んでいるT氏（52歳）がこう憤る。
「皆が自粛して自宅にいるようになって以降、住民の生活ゴミが一気に増えてゴミ置き場がいつも溢れ返っています。また、共用部分のあちこちにもゴミが落ちていて、床の汚れが目立つようになりました。
本当なら通常の清掃に加え、エレベーターや廊下などコロナ対策の消毒も念入りに行ってもらいたいところですが、管理会社から派遣されている管理人さんや清掃員さんも“テレワーク推し”なのか、土日のほか平日も週に1、2日休むようになってしまいました。高齢で激務なのは分かりますが、高い管理費を払っているんだから、それなりの仕事はしてもらわないと……」
このマンションでは、そうした不十分な清掃や手抜き管理に腹を立てた別の住民が管理員室に押しかけ注意したところ、その対応が悪かったことから話は余計にこじれた。そして、ついには「もっと管理費が安くてサービスのいい管理会社に変更したらどうか」と理事会の議案に上げる事態にまで発展しているという。
じつは今、マンションの管理会社を変更する「リプレイス」は増える傾向にある。国土交通省の『平成30年度マンション総合調査』によれば、実際に管理会社を変更したマンションは、平成25年の18.3％から平成30年は20.9％と増えている。
個人向け不動産コンサルティングやマンション管理組合向けコンサルティングを行う株式会社さくら事務所の土屋輝之氏（マンション管理コンサルタント）がいう。
「いまマンション市場は増え続けるストックに対して、『所有者・居住者の高齢化』と『建物・設備の老朽化』という2つの“老い”に加え、『スタッフの慢性的な人手不足と高齢化』という第三の老いが年々深刻化しています。
特に管理業界の人手不足は加速する一方で、定年延長や再雇用が進み、従来、管理員や清掃員を担ってきた年代の方が大きく不足しています。そこにきて、折からのコロナ禍で在宅時間が増えたこともあり、普段は気にならない管理会社の対応や管理コストに厳しい目を向ける人が増えているのです」
土屋氏によると、これまでも管理員・清掃・設備点検・日常修繕・組合会計などに対して失態を見つけては管理会社に委託費の減額や返金などを強硬に求める“モンスター（クレーマー）住民”は存在したが、コロナでさらに強大化しているというのだ。
もちろん、コロナを理由に杜撰なマンション管理に拍車がかかるような管理会社であれば、サービスの品質向上を促す話し合いや管理費（ランニングコスト）の見直し交渉は積極的に行うべきだろう。だが、一足飛びで安易に管理会社の変更を行うと、かえって大きなリスクを背負うことにもなりかねないという。
「近年、売主系列の管理会社のほかに、ローコストが売りの独立系管理会社も数多くあります。独立系はマンションの清掃業務などを細かく見直し、スペックダウンも含めて管理委託費をどんどん削減していきます。また、そうした管理会社を勧めて成功報酬を得るコンサルティング会社もあります。
しかし、仮に管理費が削減できたとしても、サービスレベルが著しく低下したり、日常的な修繕費用が高くなったりして、結果的にコストダウンに繋がらなかったというケースはよくあることです。『管理会社を競争させたら安くなる』という常識をいまだに持っている方も多いと思いますが、もうかつてとはマーケットが大きく異なっているのです」（前出・土屋氏）
続く
以下ソース
https://www.news-postseven.com/archives/20200917_1595827.html
★関連板★
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http://mercury.bbspink.com/hnews/
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http://mercury.bbspink.com/avplus/ 土屋氏が相談を受けたケースの中には、住民からの相次ぐ無謀なコスト削減要求に「これ以上は利益が見込めないので…」と管理会社のほうから“撤退通告”を受けた事例や、新しく管理を引き受けてくれる会社が見つからないうえに、元の管理会社にも継続してもらえず、最終的に「自主管理」を強いられているケースなど、さまざまな乗り換え失敗例が寄せられている。
「一旦自主管理にしてしまうと、その後も管理会社に引き受けてもらえる可能性が厳しくなります。そうならないように、今一度『現行の管理会社では本当に改善できないのか？』と住民みなでじっくり話し合い、管理会社の変更は“最後の手段”にしてほしいと思います」（土屋氏）
マンション管理を良くしたいという強い思いがかえって空回りし、マンションの“老い”を一層加速させてしまっては本末転倒だ。 外国だと、この手の仕事は移民がする。
まさか少子化があらゆる方面で影響を与えるとは思わなかった。
団塊の世代JRへの大胆な少子化対策ができなかった、むしろ氷河期にしてしまった。
もう遅い。 >>3
そういう移民がその国の社会のために本当になるかって言うと、違うよね
トータルで考えたら、自国民のその仕事の労働者の待遇を改善した方がいい
本来市場原理で、ありがたみや役割の大きさを見直されるべき人たちに、不当な過小評価を強いているのが安賃金でも働く労働者なんだから
彼らは元々所属する社会が違うので賃金の金額に対する価値評価が間違っているし、何より仕事も社会も文化も愛していない
それは彼ら移民の罪ではなく、彼らを安易に招いた無責任な売国奴の罪 コストも含めて、評判の良い管理会社は何社かあるからその中で選べばいい。 自主管理したって別にそんな手間じゃないけどね。
レンタル品はダスキンとかだし、エレベーターやら保守点検はエレベーター会社がそのまましてくれるし。定期的にシルバーでも雇って掃除だってしてもらえばいい。
そもそも維持管理費なんて名目の金額が高過ぎるのよ。 うちのとこの会社は、繁華街に多分自社ビルだと
思うんだけど、御殿みたいな豪勢なビル建てたで
その後は貸しビル業なんかにも力入れてるけど
あの豪勢ビル見ると、もっと管理費下げろや！！って思ってしまう .
同人社は ひどいぞ！！
管理人は 1日中「見回り中」の札を立てて、ほぼ不在状態！！
台風で壊れた 隣との隔壁、修理に ほぼ 一年かかった！ 何度か 催促したが、保険がどうのこうのって・・・
． 築30年19戸分譲マンションの理事長です。
大手ゼネコン系管理会社任せの1年任期持ち回りで家内が理事長やってましたが、廊下天井灯交換を要請したらば「￥100万以上掛かります。総会で承認を得るか、提案中の￥5千万大規模修繕（￥200万の一時金徴収と￥8千の修繕積立金アップの承認が条件）を認めてください
と迫られて完全リタイアしていたワタシが乗り出して器材（LED化）のネット調達と地場工事会社直接発注で\60万で完成！！続いて大規模修繕工事見積もりをチェックして大物のエレベータ更新工事￥1,300万と水道直結化工事￥1,200万にターゲットを絞って、
前者は独立系3社の相見積もりで￥690万に、水道工事はゼネコン系列外の市指定業者を選んで￥198万で完成。
30年来改訂なしの管理規約／使用細則も最新版に一気に変更して管理会社も解約して地場の弱小管理会社（不動産稼業主体）を選んで切替断行！！
この間の理事会：議事案決定及び総会：２／３賛成票獲得を管理会社抜きで開催して「解約通知」
一時金や積立金アップは全てキャンセルして、月額納入費を￥5千値下げを実現しました。
役員資格も「家族等同居者」まで範囲を広げて、なおかつ「一年持回り」という管理会社依存を排除して、自分が立候補して2年連続で理事長をやっています。＊厳密には家内が理事長の時は実質代行でしたが・・
ゼネコン系だったからなのかは明らかではありませんが・・30年前から変わらない管理費は実に潤沢で繰越金が莫大！！定額管理費になっている日常清掃費や各種法定検査費等は見掛け上、市場価格よりうんと割安な表示で
莫大な額が余剰繰越金として積上げて不足している修繕積立金に振替、超低額から始まった修繕積立金は一回目大規模修繕不足時に「ローン設定返済金」で値上げし二回目では「￥200万一時金＋￥8千値上げ」でごっそり巻き上げようというのが
ビジネスモデルなんですねぇ
確かに日常管理費の市場価格は安くはないです。でも超莫大な大規模修繕工事のボッタクリから見ると「すべて管理組合自主運営」が正解なのです。
＊叩かれていた下請け業者の手抜きは半端ではありません。アチコチに手を入れなければならないので大変です。
でも総出費は半額以下で済みます。
でも現役世代では時間を割けないし、リタイア組でも事業管理経験者でなければ手に負えないでしょう。
ボランティアですから「管理会社任せ」になってしまいますよね？ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
